HIS-HMP-R2V, O que significa?

Entenda as diferenças entre HIS, HMP e R2V no Plano Diretor de São Paulo. Descubra qual categoria se encaixa na sua renda familiar, as vantagens de subsídios e onde investir com total liberdade. Guia completo para compradores e investidores. 

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R2V × HIS / HMP: qual a diferença?

HIS-1 / HIS-2 (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) são categorias sociais, com:

• limite de renda

• destinação obrigatória à moradia do adquirente

• restrições de locação e venda

• R2V é uma categoria livre, sem essas amarras.

Qual é a lei que restringe o valor de locação e o uso das unidades HIS, HMP e R2V em São Paulo?

No Município de São Paulo, as restrições de uso, comercialização e valor de locação das unidades HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) decorrem do Plano Diretor Estratégico (PDE) e de seus decretos regulamentadores.

Base legal principal

A norma central é a Lei Municipal nº 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico – PDE), que institui o regime jurídico específico das unidades HIS e HMP, definindo sua finalidade social, público-alvo e limites de utilização.

Essa lei estabelece que essas unidades:

• Devem ser destinadas exclusivamente à moradia permanente;
  
  

• São vinculadas a faixas máximas de renda familiar;
  
  

• Estão sujeitas a regras próprias de venda e locação, distintas do mercado imobiliário comum.
  
  

Regulamentação atual

A Lei nº 16.050/2014 foi regulamentada por decretos municipais, com destaque para o Decreto Municipal nº 64.244/2025, que atualmente consolida as principais restrições:

• Limite de valor de locação: o aluguel não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar da faixa correspondente (HIS ou HMP);
  
  

• Vedação à locação de curta duração, como Airbnb ou similares;
  
  

• Obrigatoriedade de enquadramento de renda do ocupante;
  
  

• Averbação da destinação HIS ou HMP na matrícula do imóvel;
  
  

• Proibição de uso diverso da moradia habitual.
  
  

Essas regras visam garantir que os imóveis cumpram sua função social, evitando desvio de finalidade e especulação.

E as unidades R2V?

As unidades classificadas como R2V não integram o regime de Habitação de Interesse Social ou Mercado Popular.
Por isso:

• Não possuem limite de renda para venda ou locação;
  
  

• Não têm teto de preço ou aluguel imposto pela PMSP;
  
  

• Podem ser livremente comercializadas ou alugadas, inclusive para locações de curta duração, respeitada apenas a legislação civil e condominial.
  
  

Resumo

• HIS e HMP: uso e locação restritos pela Lei nº 16.050/2014 (PDE) e pelo Decreto nº 64.244/2025
  
  

• R2V: unidades livres, sem restrições de renda ou valor impostas pelo Plano Diretor

Tipo de Habitação x Valor Máximo de Renda

Tipo de Habitação x Valor Máximo do Imóvel