Sobre o Programa Minha Casa Minha Vida

O que você precisa saber para adquirir o seu primeiro imóvel.

O Programa Minha Casa Minha Vida  é um programa de incentivo do governo federal que ajuda a população brasileira na compra da casa própria.  

O primeiro passo é fazer o planejamento financeiro do financiamento que deseja contratar. 

Não é permitido financiar 100% do valor do imóvel, portanto você deve ter uma reserva financeira para pagar o valor da entrada. Essa entrada pode ser com recursos próprios ou FGTS. 

Saiba também que você terá custos, no ato da assinatura do contrato de financiamento CAIXA, com pagamento do valor das tarifas cobradas pelo Banco e que deverá pagar as custas cartorárias e ITBI, é importante que você consulte a tabela de custos no Cartório de Imóveis e veja quanto o seu município cobra de ITBI sobre o valor do imóvel, exemplo: no município de São Paulo é cobrado 3%. 

Se for o seu primeiro imóvel, você terá direito de pedir desconto de 50% no Cartório de Imóveis. Mas lembre-se de pedir antes de efetivar o registro pois os Cartórios de imóveis não devolvem este valor. 

Para concessão do financiamento imobiliário é necessário que você atenda os seguintes requisitos:  

• Ter naturalidade brasileira (ter nascido no Brasil) ou ser estrangeiro naturalizado;  

• Se estrangeiro, possuir visto permanente no País; 

• Não ter restrições de crédito no Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal. Em outras palavras, ter o nome limpo; 

• Ter capacidade para pagamento da prestação mensal; 

• Capacidade civil ou menor emancipado com 16 anos completos (comprovar a emancipação por meio de certidão de casamento, formação em curso superior, exercício efetivo em emprego público, possuir estabelecimento civil ou comercial oriundo de economia própria ou outra forma prevista na lei); e,

• Não possuir imóvel registrado em seu nome em qualquer cidade do país.

As principais mudanças e faixas de renda aprovadas para o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) em 2025 concentraram-se na expansão do programa para a classe média, por meio da criação de uma nova faixa, e na atualização dos limites de renda e valores de imóvel nas faixas existentes.

📈 Novas Faixas de Renda Aprovadas (Urbana)

A grande novidade de 2025 foi a criação da Faixa 4 (ou Minha Casa Minha Vida - Classe Média), além do reajuste dos limites de renda das faixas anteriores.

Faixa

Renda Familiar Bruta Mensal (Atualizada)

Foco e Benefícios Principais

Faixa 1

Até R$ 2.850,00

Maiores subsídios (até R$ 55 mil), juros quase zero (ou parcelas mínimas de R$ 80), e isenção de prestação para beneficiários do Bolsa Família/BPC.

Faixa 2

De R$ 2.850,01 até R$ 4.700,00

Subsídio de até R$ 35 mil e juros reduzidos em comparação com o mercado.

Faixa 3

De R$ 4.700,01 até R$ 8.600,00

Sem subsídio (desconto), mas com taxas de juros facilitadas.

Faixa 4

De R$ 8.600,01 até R$ 12.000,00

NOVA FAIXA. Não oferece subsídio, mas possui condições de financiamento diferenciadas (taxas de juros e prazos) em relação ao mercado comum, com foco na classe média.

🏡 Outras Regras e Limites Atualizados

Além da criação da Faixa 4, outras regras e valores máximos foram ajustados para tornar o programa mais acessível:

1. Limite Máximo de Valor do Imóvel

O teto de financiamento para as famílias nas Faixas 1, 2 e 3 foi unificado e ampliado, sendo o limite máximo da Faixa 4 o mais alto:

• Faixas 1, 2 e 3: O limite de financiamento subiu para R$ 350.000,00 para todas as faixas (anteriormente, este era o limite apenas da Faixa 3).

• Faixa 4 (Classe Média): O limite máximo de valor do imóvel (novo e usado) é de R$ 500.000,00.

2. Condições de Financiamento na Faixa 4

A nova faixa possui características específicas que a diferenciam de um financiamento de mercado:

• Taxa de Juros: Estimada em torno de 10,5% ao ano (mais atrativa que a média de mercado).

• Prazo de Pagamento: Até 420 meses (35 anos).

• Cota de Financiamento: Permite financiar até 80% do valor do imóvel (para imóveis novos em todo o país e usados fora das regiões Sul/Sudeste), com o mutuário arcando com a diferença (entrada).

Essas mudanças visam incluir um número maior de famílias no programa, especialmente na Faixa 4, ampliando o acesso ao crédito habitacional para a classe média, enquanto aumentam o poder de compra e o subsídio para as famílias de renda mais baixa.

As famílias com renda mensal até R$ 12.000,00, podem contratar de forma individual ou por meio de construtora ou ainda por uma entidade organizadora se unidade vinculada a um empreendimento financiado pela CAIXA. É só fazer a simulação para saber quanto você poderá investir. Decidido em qual empreendimento você deseja adquirir o imóvel/apartamento, basta apresentar a documentação para análise oficial pelo Sistema Caixa Aqui (SICAQ).

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Limites da Prefeitura de São Paulo para imóveis de habitação popular

Além das regras federais do programa Minha Casa, Minha Vida, a Prefeitura Municipal de São Paulo estabelece critérios próprios para o enquadramento de imóveis como habitação popular. Essas regras definem limites de valor do imóvel e faixas de renda dos compradores, garantindo que os incentivos públicos sejam destinados a quem realmente precisa.

🔑 Informações mais importantes

• Existe valor máximo de venda do imóvel, conforme a categoria habitacional.
  
  

• Existe limite de renda familiar para quem pode adquirir cada tipo de unidade.
  
  

• Os critérios municipais podem ser aplicados junto ao Minha Casa, Minha Vida, desde que todas as regras sejam respeitadas.
  
  

• O descumprimento dessas regras pode resultar na perda dos incentivos urbanísticos do empreendimento.
  
  

💰 Valores máximos de venda – Município de São Paulo

• HIS 1 – Habitação de Interesse Social 1
  ➜ até R$ 266.000,00
  
  

• HIS 2 – Habitação de Interesse Social 2
  ➜ até R$ 369.600,00
  
  

• HMP – Habitação de Mercado Popular
  ➜ até R$ 518.000,00
  
  

👨‍👩‍👧‍👦 Faixas de renda familiar permitidas

🟢 HIS 1

• Renda familiar mensal: até 3 salários mínimos (R$ 4.554,00)
  
  

• Público-alvo: famílias de menor renda, geralmente com maior acesso a subsídios e condições facilitadas de financiamento.
  
  

🟡 HIS 2

• Renda familiar mensal: acima de 3 até 6 salários mínimos (de R$ 4.554,01 até R$ 9.108,00)
  
  

• Público-alvo: famílias em transição para o mercado formal de crédito imobiliário, com menor nível de subsídio.
  
  

🔵 HMP

• Renda familiar mensal: acima de 6 até 10 salários mínimos (R$ 9.108,01 até R$ 15.180,00)
  
  

• Público-alvo: famílias de renda média que se beneficiam de imóveis com valores controlados, porém sem caráter assistencial direto.
  
  

⚠️ Os limites de renda são calculados com base no salário mínimo vigente e podem ser atualizados por decreto municipal.

⚠️ Pontos de atenção

• Os limites municipais não são idênticos às faixas do Minha Casa, Minha Vida federal.
  
  

• A renda familiar é analisada no momento da compra e deve ser comprovada.
  
  

• A Prefeitura impõe restrições quanto à destinação do imóvel, evitando uso especulativo ou aluguel de curta duração.
  
  

• Quando há financiamento com FGTS ou MCMV, os tetos municipais devem ser respeitados simultaneamente às regras federais.
  
  

📌 Lei Municipal relacionada:

• A Lei nº 16.735/2017 (Casa Paulistana) diz que o valor de compra e venda ou de avaliação do imóvel deverá observar como limite o mesmo admitido pelo Conselho Curador do FGTS e/ou pelo Programa Minha Casa, Minha Vida no município (isto é, segue os tetos federais quando for o caso). Legislação Prefeitura SP
  
  

📌 Resumo

Em São Paulo, não basta o imóvel estar dentro do Minha Casa, Minha Vida.
O enquadramento de um imóvel como habitação popular depende de dois fatores obrigatórios:
✔️ Valor máximo do imóvel
✔️ Renda familiar do comprador

Documentação:

• RG válido (a validade é de 10 anos da data de emissão) ou CNH;

• CPF

• Certidão de Nascimento, se solteiro(a);

• Certidão de Casamento, se casado(a);

• Certidão de Casamento com a Averbação do Divórcio, se divorciado(a);

• Comprovante de Residência, conta de consumo recente de água, luz, telefone, Internet ou gás;

• Comprovantes de Renda, 3 últimos holerites se registrado(a) em carteira ou os 6 últimos extratos da conta corrente se autônomo(a);

• Declaração de Imposta de Renda completa (declaração e recibo de entrega);

• Carteira de Trabalho, de preferência a Carteira Profissional Digital;

• Extrato Consolidado do Fundo de Garantia (FGTS),  se aplicável;

Fundo de Garantia - FGTS

Para uso dos recursos do FGTS você deve atender às seguintes condições:

• Possuir 03 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em diferentes empresas;  

• Não ser detentor de financiamento ativo no SFH, firmado em qualquer parte do País;  

• Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto, concluído ou em construção, localizado no município:  de sua atual residência, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma Região Metropolitana, nem;  

• Onde exerce a sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma Região Metropolitana. 

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