Sistemas de Financiamento

SFH - Sistema Financeiro de Habitação

Implementado em 1964 pela Lei nº 4.380, esse sistema é usado em grande parte dos financiamentos imobiliários brasileiros, isso porque ele tem como base os fundos da poupança na compra e/ou na construção de residências próprias.

Permitindo também o uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), esse sistema foi criado para ajudar os brasileiros a comprarem a casa própria com incidência de taxas de juros menores.

“Mas por que os juros são mais baixos”? Você vai pagar taxas menores porque o dinheiro virá de fontes mais baratas, como a caderneta de poupança, que tem como base a taxa Selic — taxa básica de juros —, que, em 2020, ficou em 2%.

Para se enquadrar no SFH, não é permitido que o contratante possua outro financiamento nesse regime. Caso você vá utilizar o saldo do FGTS para pagar parte do imóvel, na data da concessão, o contrato CLT do FGTS deverá ter três anos de duração e corresponder a 10% do valor final do imóvel.

As regras para contratação do sistema

O SFH determina que os contratos de financiamento não podem ultrapassar 80% do valor do bem, incluindo as despesas com contratos.

Entre os fatores que você também deve avaliar para que possa fazer parte dos contratantes está a avaliação do valor do bem: não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão. O SFH ainda determina que o Custo Efetivo Máximo (CEM) do contratante do empréstimo não ultrapasse os 12% anuais.

Vale lembrar que o CEM é diferente do Custo Efetivo Total (CET). Isso porque no CET estão incluídas, por exemplo, alíquotas, como o seguro de morte, o DIF (seguro de Danos Físicos do Imóvel) e o MIP (Invalidez Permanente).

 SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário

O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é usado para enquadrar as linhas de crédito com valores maiores de R$ 1,5 milhão. Em outras palavras, os financiamentos que não se enquadram na lei do Sistema Financeiro de Habitação.

Ambos os sistemas têm como objetivo auxiliar quem deseja comprar sua casa própria. Porém, esse segundo também atende a grandes investidores do setor imobiliário, já que os valores dos imóveis que podem ser comprados são maiores.

Assim, caso você deseje comprar uma casa nos grandes centros, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, por exemplo, o SFI pode ser a melhor opção, já que os apartamentos e as casas costumam ter valores superiores ao limite do SFH.

Outra diferença entre SFH e SFI que podemos citar é que esse segundo sistema também permite que as taxas sejam negociadas, diferentemente do SFH, que determina o limite de 12%. Além do mais, é válido mencionar que, nesse caso, você não poderá usar os recursos do FGTS.

As mudanças mais relevantes para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) recentemente são:

🏡 Principais Mudanças no Uso do FGTS no SFI

A mudança central foi a ampliação do valor máximo do imóvel que pode ser financiado e utilizar recursos do FGTS, aplicando-se também a contratos firmados no âmbito do SFI que se enquadrem neste novo limite.

• Aumento do Teto do Imóvel: O valor máximo do imóvel financiado que permite o uso do FGTS foi elevado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.

  • Nota: Embora o SFI seja tradicionalmente usado para imóveis de valor mais alto, esta regra agora permite que imóveis dentro deste novo limite — que antes só poderiam ser financiados pelo SFI (fora das regras do SFH) — possam ter o FGTS utilizado.

• Uniformização das Regras (Fim do "Marco Temporal"): Foi eliminada a distinção entre contratos de financiamento antigos e novos. Agora, todos os contratos firmados em qualquer período que se enquadrem no novo teto de R$ 2,25 milhões podem utilizar o FGTS. Essa mudança corrige uma distorção que impedia mutuários com contratos firmados entre junho de 2021 e outubro de 2025 de usar o Fundo, mesmo que o valor do imóvel estivesse dentro do novo limite.

• Percentual de Financiamento: O limite máximo de financiamento do imóvel com recursos da poupança foi elevado de 70% para 80% do valor total, o que exige uma entrada menor do comprador.

⚖️ Lei e Resolução que Dão Respaldo

A alteração nas regras de uso do FGTS, que impacta o SFI, não é feita diretamente por uma nova Lei que mencione o SFI, mas sim por decisões e resoluções de órgãos reguladores que alteram o limite de utilização do Fundo:

1. Respaldo Legal Básico: A Lei nº 8.036/90 (Lei do FGTS) é a lei federal que estabelece o FGTS, suas finalidades e as condições para sua movimentação, incluindo a moradia própria.

2. Regulamentação e Alteração de Limites: A principal fonte da mudança no teto e na uniformização das regras é a Resolução do Conselho Curador do FGTS (CCFGTS), que regulamenta o uso do Fundo.

   • O aumento do teto de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões ocorreu após deliberação do Conselho Monetário Nacional (CMN) e posterior regulamentação pelo CCFGTS.

   • A uniformização dos critérios para todos os contratos (a eliminação do marco temporal) foi aprovada por uma Resolução do Conselho Curador do FGTS em novembro de 2025, garantindo que todos os financiamentos dentro do novo teto possam usar o FGTS, independentemente da data de assinatura.

Essas resoluções e regulamentações têm o poder de modificar os limites e as condições de uso do FGTS dentro do que a Lei nº 8.036/90 permite, tornando-se o respaldo normativo para as mudanças no SFI.

🎯 Requisitos Inalterados

Apesar das mudanças no teto e na uniformidade, as regras tradicionais para o uso do FGTS permanecem válidas, sendo necessário:

• Ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS (consecutivos ou não).

• Não possuir outro financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país.

• Não ser proprietário de outro imóvel residencial urbano no município onde reside ou trabalha.

• O imóvel deve ser urbano e destinado à moradia própria do titular.

SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

As instituições integrantes do SBPE devem destinar 65% dos recursos da poupança para o crédito imobiliário, de acordo com regras do Banco Central. Além disso, os recursos do FGTS também fazem parte desse crédito imobiliário.

Por ser um investimento conservador, a poupança continua sendo a principal forma do brasileiro se planejar financeiramente para o futuro. Não é à toa, portanto, que os recursos da caderneta são tão importantes para o mercado imobiliário.

Vantagens do SBPE

O SBPE permite comprar imóveis novos e usados. O sistema ainda possibilita adquirir terrenos para construir residenciais e pontos comerciais. Por isso, muitos brasileiros optam por esse crédito.

A grande vantagem do SBPE é o longo prazo para pagamento. O empréstimo pode ser parcelado em até 35 anos. Assim, o comprador tem mais tranquilidade na hora de pagar, sem comprometer o orçamento doméstico. Já o máximo do imóvel a ser financiado depende da instituição credora.

Também é importante destacar que, mesmo pagando o financiamento imobiliário, o comprador pode morar no imóvel. A garantia desse tipo de crédito é a alienação fiduciária. Desse modo, o credor fica com a posse indireta do bem.

SFH e SFI

O SBPE possui duas linhas de financiamento. No SFH, os compradores só podem financiar se o imóvel custar até determinado valor. Nessa modalidade, os juros cobrados costumam ser mais baixos e estimulados pelo governo.

Por outro lado, o SFI é composto pelos imóveis que custam acima do SFH. Nesse caso, as instituições têm maior liberdade para determinarem as taxas e formas de negociação.

Como solicitar um financiamento pelo SBPE

Para solicitar o financiamento pelo SBPE, o interessado precisa preencher alguns pré-requisitos. O comprador deve ter 18 anos completos ou acima de 16 e ser emancipado.

Com relação à nacionalidade, é necessário que o solicitante seja brasileiro ou tenha visto permanente para morar no país. Também é exigido que não esteja em cadastro de restrição de crédito, como o Serasa.

Pelo SBPE, o comprador deve comprovar que o valor da prestação não ocupa mais do que 30% da renda familiar mensal. Esse percentual está previsto em lei e serve para evitar a inadimplência.

Por ser disponibilizado em diversos bancos, o financiamento pelo SBPE não tem sempre as mesmas taxas. Em função disso, é indicado fazer uma simulação para testar as possíveis condições de pagamento, como prazo e taxas cobradas.

CET - Custo Efetivo Total 

Entender o que significa CET faz toda a diferença na hora de calcular o valor real de um empréstimo. O Custo Efetivo Total engloba todos os custos da operação, isto é, encargos, juros, despesas e tributos que um pedido de empréstimo ou financiamento traz consigo na somatória dos gastos.

Basicamente, pode-se resumir o CET (Custo Efetivo Total) como o valor total que você pagará pela operação, o que significa que pode variar de instituição para instituição. As regras são definidas de acordo com a situação e o motivo do empréstimo.

Como algumas agências de empréstimo acabam omitindo essa operação, muitas pessoas são pegas desprevenidas na hora de pagar o valor final, com a sensação de que o custo ficou mais alto que o previamente acordado. É importante que você avalie, nos diferentes produtos de crédito, não apenas a taxa de juros, mas também o CET.

Quais são as taxas que compõem o CET?

Ao entender o que é CET fica mais fácil compreender, também, como ele é formado. As taxas que compõem esse cálculo podem variar de acordo com a instituição financeira escolhida para realizar o empréstimo, e até mesmo de acordo com o que for acertado com as partes envolvidas.

Porém, existem encargos específicos que fazem parte da somatória e que definem o custo do empréstimo. Para analisar se vale mesmo a pena emitir a operação, faça uma análise de tudo o que pode ser acrescido. As taxas que geralmente fazem parte são:

·         Taxas de juros;

·         TAC (Tarifa de Abertura de Cadastro);

·         Taxas administrativas do banco;

·         Tributos de IOF (Imposto sobre Operação Financeira),

·         Taxas de seguro. 

Para que serve o CET?

No fim das contas, para entender o que é o Custo Efetivo Total, basta vê-lo como uma forma de o tomador de crédito avaliar e comparar melhor as ofertas de crédito disponíveis. Como a soma desse método concentra todas as taxas de juros que serão acrescidas, nenhum encargo fica de fora no valor final.

É fundamental que os bancos e demais instituições financeiras forneçam ao usuário uma planilha de cálculo do CET e que essa informação não seja omitida. Portanto, agora que você já sabe da existência desse gasto, lembre-se de solicitar informações precisas na hora de conversar sobre empréstimo com o responsável.

O CET é um importante aliado na hora de contratar o financiamento de um imóvel, além de muitos outros recursos. Portanto, da próxima vez que solicitar um empréstimo, lembre-se de perguntar ao banco o que é Custo Efetivo Total para que ele saiba que você está ciente dos acréscimos. 

Fonte: www.melhortaxa.com.br

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